STJ define que base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel

O cálculo do valor do ITBI deve considerar somente o valor do imóvel, de acordo com o mercado imobiliário. Foi essa a decisão do STJ em julgamento de recurso repetitivo. A discussão era se o imposto poderia ser calculado com base no IPTU cobrado do imóvel (que, em tese, é maior). 

O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é calculado com base no valor de mercado no momento da transmissão do bem, isto é, o valor da compra e venda. Já o cálculo do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) considera, além do valor venal, a planta genérica do município. Assim, os dois conceitos não se vinculam.

Uma segunda questão também foi abordada no julgamento. Trata-se da credibilidade da informação fornecida pelo contribuinte em relação ao preço do imóvel para cálculo do ITBI.  O STJ decidiu que a palavra do contribuinte é bastante, pois goza da presunção de verdade. Em caso de dúvida por parte do Fisco, será preciso instaurar processo administrativo para apurar os valores, conforme o artigo 148 do Código Tributário Nacional (CTN).

Por fim, foi decidido que o município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.

O QUE MUDA? 

Hoje em dia, cada município tem a sua própria regra para definir valores do ITBI. Alguns usam diretamente o valor do IPTU. Outros usam tabelas com padrões pré-estabelecidos. E há os que estipulam por meio da soma do valor declarado de transmissão mais um índice preconizado em legislação municipal.

Em tese, a decisão do STJ impacta diretamente ao contribuinte de três formas. A primeira é em relação aos processos sobre o mesmo tema que estavam suspensos aguardando este julgamento, e que agora poderão voltar a tramitar. A segunda, é que deve provocar redução do valor do ITBI em alguns municípios. E a terceira é a possibilidade de restituição dos valores pagos a mais ? neste caso, respeitando-se o prazo prescricional, o contribuinte deve se cercar de provas de que a cobrança foi maior do que o devido.

Acontece, no entanto, que o entendimento do Superior Tribunal de Justiça pode não ser seguido de imediato pelas prefeituras, já que é vinculado somente ao judiciário. Nesse caso, o contribuinte tem a opção de ingressar com ação judicial contra a Prefeitura, solicitando a cobrança sobre o valor da operação, conforme o julgado. Por meio da justiça é salutar supor que a decisão seria favorável ao contribuinte. 

A recomendação é de que o contribuinte procure um escritório de advocacia para avaliar o seu caso, e ver se é possível obter restituição e redução do valor de cobrança.

Recurso Especial 1.937.821/SP